03 marzo 2024
¿Qué nos podría explicar el expresidente Rodriguez Zapatero?
29 julio 2023
EL CENSO DE 2021, LA VIVIENDA VACIA Y EL ESTUDIO A FONDO EL PARQUE RESIDENCIAL
Según el INE, en España hay un parque residencial de 26,6 millones de viviendas para 18,5 millones de hogares. Tocamos a casi una vivienda y media por hogar y hay problemas de escasez.
El primer objetivo de las políticas de vivienda debería ser conocer a fondo el parque en cada territorio para intentar optimizar su utilización con el fin de facilitar el disfrute del derecho a una vivienda digna y adecuada a todos los hogares.
Ante la publicación por parte del INE del dato de viviendas vacías (3,8 millones) se ha despertado una vieja polémica sobre su fiabilidad y su significado.
Se pone el foco en un dato a nivel nacional, aunque el problema es local, y se opina sin indagar sobre las causas, la localización de las viviendas o su habitabilidad. Con ello se llega a conclusiones tan erróneas como que esos casi cuatro millones de viviendas son otros tantos casos de atentado contra la función social de la propiedad u otras tantas oportunidades desaprovechadas de atender necesidades reales de alojamiento. Esta vacua polémica sobre la vivienda vacía es, en definitiva, un buen ejemplo del escaso interés que hay por disponer de un detallado y riguroso conocimiento de la utilización que se está haciendo del parque residencial en cada momento y en cada ámbito territorial. No es un objetivo inquisitorial ni confiscatorio, sino que, además de contribuir a mejorar la gestión fiscal y urbanística, es imprescindible para afrontar con eficacia el problema de la vivienda.
No tiene justificación que no se estén utilizando todas las posibilidades de las nuevas tecnologías para crear sistemas de información digitalizada y georreferenciada, que hagan más transparentes los mercados y permita conocer, puntualmente y con detalle, el uso real y potencial de las viviendas en cada ámbito. Sólo así se podrán aplicar medidas eficaces para optimizar la adecuación del parque residencial a las necesidades de la sociedad, que, en definitiva, es de lo que se trata.
¿Por qué las administraciones competentes no disponen todavía de registros administrativo de viviendas que permitan conocer con rigor la adecuación de las viviendas y el uso que tienen en cada momento?
27 mayo 2023
EL PRINCIPAL ERROR DE LA LEY ESTATAL DE VIVIENDA
En esta primavera de 2023 el problema de la vivienda ha adquirido un protagonismo inusitado. Tras cuarenta años de Constitución se ha decidido redactar una ley estatal para regular el derecho a la vivienda y ha costado cinco años de negociaciones entre los socios de Gobierno para su elaboración y aprobación.En el último mes el Gobierno ha anunciado más actuaciones en vivienda que durante los casi cuatro años de legislatura, más el año y medio del anterior gobierno de Sánchez tras la moción de censura a Rajoy.Todos los expertos coinciden en que para que la política de vivienda sea eficaz será necesario un Pacto de Estado, con el consenso de los muchos agentes públicos y privados implicados. Pero la Ley de Vivienda se ha hecho premeditadamente sin el necesario consenso. Más bien algunos de sus planteamientos más propugnados y publicitados en los medios por sus promotores parecen querer resaltar la confrontación, censurando y agrediendo económicamente “per se” a los propietarios de vivienda, que son más del 80% de los hogares de España y cuya colaboración es imprescindible para dar solución a uno de los aspectos mas acuciantes del problema: la escasez y la carestía de la oferta en el mercado de alquiler.Sin necesidad de entrar a analizar la calidad de los diagnósticos sobre los que teóricamente se sustentan las determinaciones de la Ley, se hace evidente el error de desvirtuarla desde su origen por la falta de consenso y por la confrontación de que se ha hecho gala. Como ocurre con demasiada frecuencia, los intereses coyunturales particulares pueden malograr, en este caso con grave quebranto del interés general, la gran oportunidad de encauzar con éxito un nuevo modelo en la política de vivienda.Ante tal forma de actuar, hay que preguntarse por qué en lugar de buscar el consenso se ha optado por una inútil y nociva confrontación social intentando rentabilizar electoralmente ciertos "postureos ideológicos". La respuesta no puede desligarse de la necesidad que tiene el Gobierno del apoyo de algunos de sus socios y de que la aprobación se produjo en pleno periodo electoral. La Ley entró en vigor el 26 de mayo, dos días antes de las elecciones locales y autonómicas ¿Era ese el principal objetivo?
JULIO VINUESA
14 mayo 2023
El plato de lentejas bíblico en la política de nuestros días
La historia de Esaú y Jacob y su plato de lentejas se podría trasladar hoy a la política española.
10 mayo 2023
¿Acaso las democracias actuales gobiernan por el interés general?
12 abril 2023
PERO ¿ES QUE NO HAY NADIE MÁS EN EL CIS?
17 marzo 2023
CONTROLAR LOS PRECIOS POR LEY: ¿CONFUNDIR LOS DESEOS CON LA REALIDAD?
Las deficiencias estructurales de conocimiento, que han acompañado a lo largo del tiempo a las erráticas políticas de vivienda, podrían explicar que todavía se quiera circunscribir el problema de la vivienda únicamente a los precios del alquiler y que se piense que regularlos por ley es la solución para que todos los hogares puedan disponer de una vivienda digna y adecuada.
Por poco conocimiento que se tenga del funcionamiento del sistema residencial es fácil imaginar las enormes dificultades de gestión de todo tipo que se encontrarían las administraciones para hacer operativas unas determinaciones difícilmente objetivables, en unos mercados mal conocidos, complejos y diversos física y socialmente y con una oferta muy atomizada y no profesional. A ello hay que añadir, además, las muchas dudas que surgen sobre la eficacia de estas medidas para alcanzar los objetivos que se dice perseguir.
El encarecimiento de los alquileres hace que, en algunas zonas, la vivienda sea inasequible para amplios segmentos sociales, lo que constituye un grave problema social que exige la intervención pública. El objeto de esta intervención sería corregir los desajustes del mercado con respecto a las capacidades de renta de los hogares, que pueden verse privados de facto del derecho a la vivienda, pero hay experiencias que demuestran que la limitación de rentas por ley no sólo no soluciona el problema, sino que, puede agravarlo y favorecer que se cronifique.
Desde mediados del siglo pasado se construyeron más de siete millones de viviendas protegidas en España, con ayudas públicas y con regulación de sus precios de venta y renta. Pero, como se sabe, todas esas viviendas se vendieron, se descalificaron y pasaron al mercado libre. Si se hubiese ejercido un mejor control sobre el uso de esas viviendas y siguiesen siendo públicas o, al menos, “protegidas”, la situación sería muy diferente.
No ayudará llorar sobre la leche derramada, pero sí asumir la realidad: en las ciudades españolas no existen parques públicos de vivienda y se está pretendiendo obviar esa grave realidad, que es la principal causa del problema. No habrá solución hasta que una quinta parte del parque sean viviendas en alquiler a precios regulados y si se pretende llegar ahí por “atajos”, como la implementación inmediata de topes a los precios, es porque se confunden los deseos con la realidad o porque se buscan otros objetivos. Hace unos días, desde el propio Gobierno, se han invocado motivaciones “electoralistas" para que se aprueben con urgencia la ley de vivienda que daría respaldo a la regulación.
¿Hasta cuándo las políticas de lo urgente seguirán postergando lo importante? Lo fundamental es optimizar el uso del parque residencial existente, adecuándolo a las necesidades de la sociedad, con una oferta suficiente de vivienda en alquiler regulado. Será una tarea ingente y a largo plazo, por esos debería iniciarse sin demoras.
Harán falta muchos mas recursos y emprender actuaciones coordinadas en una gran diversidad de aspectos (desde el suelo a la eficiencia energética) ¿Serán capaces los agentes políticos, sociales y económicos… de alcanzar el consenso necesario sobre el diagnóstico y mantener el rumbo? ¿Se superarán los sesgos ideológicos que señalan a los propietarios de las viviendas como la causa del problema, cuando en realidad son necesarios para la solución? JULIO VINUESA
16 marzo 2023
¿DE QUÉ PROBLEMA DE LA VIVIENDA HABLAMOS?
Las subidas de los precios de bienes de primera necesidad tienen per se una valoración social negativa porque dificulta, cuando no impide, la satisfacción de derechos básicos.
Tal es el caso del encarecimiento de la vivienda, que obliga a los hogares a hacer un esfuerzo económico excesivo o incluso les impide disfrutar de una vivienda por carecer de la renta suficiente. La persistencia de esta situación hace que, para buena parte de la opinión pública, el problema de la vivienda se reduzca a su encarecimiento y que se llegue a la conclusión de que la solución está en la regulación normativa de los precios del alquiler.
Con ese razonamiento excesivamente simplificador no se tiene en cuenta que el desajuste puede deberse también a un mercado de empleo precario y bajas remuneraciones. Pero, sobre todo, se ignora la complejidad de las formas en que los distintos tipos de hogares afrontan el mercado de la vivienda y las diferentes consecuencias que para cada uno puede acarrear la elevación de los precios.
Hay un grupo de hogares a los que su nivel de renta no les permite pagar un alquiler y que tampoco encuentran respuesta en una inexistente oferta de viviendas públicas asequibles. Quizás no sea el grupo más numeroso, pero sí es el que padece el problema en términos de imposibilidad absoluta y el que, por tanto, ha de tener toda la atención de las políticas públicas. Está integrado por hogares en situación de exclusión, los jóvenes que querrían emanciparse y los hogares resultantes de separaciones o divorcios, entre otros.
Otro grupo diferente y más transversal es el de los hogares que, disponiendo ya de una vivienda alquilada, tienen que dedicar mas de una tercera parte de los ingresos a pagar el alquiler. El problema se agrava en la medida en que disminuye su capacidad económica para satisfacer otras necesidades básicas.
Un tercer grupo en posición radicalmente distinta es el de los hogares que compran la vivienda y tienen que hacer frente a los pagos de una hipoteca. En este caso el problema se gradúa en proporción al porcentaje de la renta que hay que dedicar al pago de la hipoteca. Aunque siga estando de fondo el esfuerzo económico para disponer de una vivienda, es muy diferente la valoración que estos hogares hacen de la evolución de los precios. porque cuando se compra la vivienda para dar respuesta a las necesidades de alojamiento se está efectuando, también, una inversión y consolidando unos ahorros. En estos casos, por grande y dilatado que sea el esfuerzo económico, las subidas de precios de las viviendas son positivamente valoradas, pues contribuyen al aumento del valor del patrimonio familiar resultante de esa inversión.
Este grupo, junto con el de los que ya tienen totalmente pagada su vivienda, suponen más de tres cuarta partes del total de los hogares y no es razonable pensar que esos propietarios puedan desear una contención de los precios, con efectos negativos sobre la revalorización de su inversión y su patrimonio.
Insistiendo en la complejidad del mercado, hay que significar que los precios de venta y de alquiler están interrelacionados y que del encarecimiento salen beneficiados, además de los propietarios de viviendas, otros muchos agentes: los propietarios de suelo, los bancos, los promotores inmobiliarios, las haciendas locales, los notarios, los registradores, los API, y todos los que aumentan sus ingresos proporcionalmente al precio de la vivienda.
Por todo ello, las políticas activas para atajar el auténtico problema de la vivienda deberán centrarse en crear, fundamentalmente a partir del parque residencial existente, una oferta suficiente de viviendas reguladas, cedidas en alquiler y adecuadas a las necesidades y a las capacidades de renta de los hogares. Sólo por esa vía, aunque sea muy exigente y lenta, será posible avanzar para hacer efectivo el derecho a disponer de una vivienda. Centrarse en la regulación de los precios del alquiler en un mercado libre y de intereses contrapuestos, es confundir los deseos con la realidad. Julio Vinuesa.
10 marzo 2023
¿POR QUÉ NO SE INFORMAN MEJOR ALGUNOS MEDIOS (ANTES DE DESCUBRIR LA PÓLVORA)?
07 marzo 2023
¿HASTA CUÁNDO TANTA INCOHERENCIA DE NUESTROS PARTIDOS POLÍTICOS?
28 febrero 2023
VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO
19 diciembre 2022
¿SE PUEDE SER MALTUSIANO Y POBLACIONISTA A LA VEZ?
¿Cómo se puede estar en contra del crecimiento de la población mundial y propugnar que crezcan nuestras ciudades?
Desde que a finales del siglo XVIII Thomas Malthus “profetizase” que si no se controlaba el crecimiento de la población no habría comida para todos. Su “amenaza” se ha ido adaptando a los tiempos y desde hace unos cincuenta años, alegatos como el libro “La bomba demográfica” de Paul Ehrlich, ponen el foco en el freno al crecimiento de población como premisa necesaria para abogar por la sostenibilidad, actuar en favor de la conservación de la naturaleza o, mas recientemente, promover actuaciones contra el cambio climático
El presente siglo ya comenzó con el retroceso de la fecundidad en todos los países del mundo por lo que el crecimiento del número de habitantes del planeta se va frenando, lentamente porque también aumenta la esperanza de vida; por tanto, tal como parece advertir el UNFPA, lo que nos amenaza no es tanto el aumento de la población si no la desigualdad del nivel de renta entre países.
La utilización de alarmas demográficas mediante simplificaciones acientíficas y con fines políticos ha sido una práctica común. A nivel global se culpa de los riesgos de la sobrepoblación a los países en desarrollo, pero los efectos sobre el planeta no dependen sólo del número de habitantes, hay que tener también en cuenta la huella ecológica por persona, ya que, a título de ejemplo, el impacto del consumo y de las emisiones de un estadounidense duplica al de un europeo y multiplica por nueve al de un angoleño. ¿Hasta cuándo se seguirá prestando más atención a cuántos somos que a cuánto impacta cada uno sobre el planeta?
Unos días después del anuncio del UNFPA, los medios volvieron a hacerse eco de una noticia demográfica “preocupante”: una nota de prensa del INE daba a conocer los primeros resultados del Censo de Población de 2021, pero, en este caso, los datos se valoran con criterios poblacionistas: se lamentan las pérdidas o, simplemente, el estancamiento de la población.
La mentalidad poblacionista a nivel local está alimentada por estrategias de competitividad interterritorial y por el “desarrollismo urbanístico”, que se presenta como “motor” de la economía, genera grandes plusvalías y es la principal vía de financiación de los ayuntamientos. Es un modelo claramente insostenible, que pretenden dar respuesta a unas necesidades de crecimientos ilimitados. ¿Por qué se siguen utilizando perspectivas de crecimiento de población, irreales por exageradas, como justificación para promover nuevos desarrollos residenciales innecesarios?
Pueden considerarse también poblacionistas las reivindicaciones victimistas en algunos territorios cuando disminuye su población, porque se ha hecho negativo el saldo vegetativo o porque sus habitantes deciden marcharse en busca de oportunidades o mejores condiciones de vida.
¿Por qué se quiere ignorar que la redistribución territorial de la población es la respuesta lógica a las diferentes capacidades de acogida de los territorios en cada momento histórico?
¿Por qué en contextos culturales conservacionistas, al plantear medidas para los territorios que se “vacían”, sólo se piensa en la “recuperación demográfica? ¿Por qué no se tiene en cuenta que esos territorios tienen valor por sí mismos independientemente de su densidad de población? ¿No se está despreciando con ello el valor de sus recursos naturales, que si permanecen es, en buena medida, porque no han sido transformados por una mayor presencia humana?
Tanto las propuestas maltusianas como las que persiguen el crecimiento de la población suelen adolecer de un mismo error de planteamiento: en ambas se simplifica el complejo proceso causal que gobierna la lógica de la redistribución territorial de la población. A nivel global y en los ámbitos regionales se precisan cambios en favor de la cooperación interterritorial frente al actual predominio de desequilibrantes estrategias de competitividad. Julio Vinuesa
23 septiembre 2022
¿ACASO NO ES EL MOMENTO DE EXIGIR RESPONSABILIDADES POR LA POLÍTICA ENERGÉTICA RECIENTE?
En las crisis siempre se busca un culpable. En este caso parece que es Rusia, o más bien Putin, el responsable de nuestra crisis energética, de la inflación galopante y de todas las penurias que se nos avecinan, pero cabe la duda de si se hubiera atrevido a invadir Ucrania si no fuera consciente de la enorme dependencia que Europa tiene de sus materias primas, energéticas y otras.
En aras de la reducción de emisiones nocivas y desde el principio de la pasada década, la política energética de medio mundo, y especialmente de la Unión Europea, ha criminalizado la exploración y producción de hidrocarburos, ha decretado el cierre anticipado de centrales nucleares y ha estresado el importante sector de la automoción puesto que los fabricantes no saben qué producir, si lo que hoy demanda el mercado o lo que van a ser obligados vender dentro de pocos años. Esta política no ha considerado, sin embargo, qué fuentes de energía, o de movilidad, pudieran estar listas para sustituir a las que ahora suponen más del 80% del suministro global de energía primaria ni ha analizado cómo reducir la alta dependencia de un solo y problemático suministrador.
Es evidente que la protección del medio ambiente deviene una prioridad absoluta, y más ahora que los efectos del cambio climático parecen más visibles que nunca, pero ¿por qué el énfasis que se ha puesto en eliminar los hidrocarburos o la energía nuclear no se ha empleado antes para desarrollar otras iniciativas que ya cuentan con importante soporte tecnológico tales como la mejora de la eficiencia energética, la captura del CO2, el hidrógeno, el almacenamiento eficiente de energía, etc.?
También es evidente la responsabilidad de Putin en ponernos al borde del precipicio, pero hay que admitir cierta torpeza en la planificación energética porque no se ha tenido en cuenta el potencial de las energías alternativas antes de penalizar las que ahora mantienen en funcionamiento la industria y calientes, o frescos, los hogares. Parece que ha fallado dramáticamente el “timing” o coordinación de los plazos necesarios para transitar de las energías renovables a las energías limpias y sostenibles, quizás por desconocimiento de los líderes políticos del sector energético o por exceso de ideología, pero por falta de pragmatismo en todo caso.
En resumen, no queramos engañarnos buscando sólo fuera a los responsables de una crisis energética que hace tiempo se veía venir. Pedro Moraleda
09 septiembre 2022
¿POR QUÉ LA POLÉMICA SOBRE UN NUEVO GASODUCTO ENTRE ESPAÑA Y FRANCIA?
03 agosto 2022
¿PARA QUÉ UN (¿NUEVO?) SISTEMA INTEGRADO DE DATOS MUNICIPALES?
20 junio 2022
EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID: LOS PRECIOS NO SON LA CAUSA
El artículo 47 de la Constitución Española proclama que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cuando hay hogares que no pueden ejercer ese derecho se entiende que existe un “problema de vivienda” que exige actuaciones públicas.
Durante decenios las políticas de vivienda se han centrado en ayudas a la promoción y a la compra de viviendas y hay que señalar que este modelo ha supuesto que el dinero público empleado y las plusvalías generadas hayan terminado en manos privadas y que en la actualidad prácticamente sea residual el parque público de viviendas.
Son aún incipientes las nuevas actuaciones para la regeneración del parque ya existente o a favor de una mayor oferta de alquiler asequible. Cuando se ha vuelto la mirada hacia el alquiler, el “problema” queda reducido a los elevados precios e inmediatamente el mercado es señalado como único culpable y las principales propuestas van en la línea de legislar para controlar los precios. Parece obvio que los intentos de control de los precios en un mercado de alquiler de oferta muy atomizada y poco profesional, perteneciente en su mayoría a economías familiares, no irán mucho más allá de distraer la atención y retrasar la necesidad de actuar decididamente y mediante políticas consensuadas y a largo plazo, sobre las verdaderas causas del “problema”.
En la actualidad, con un parque envejecido y un fuerte dinamismo sociodemográfico, el problema es fundamentalmente de inadecuación del parque residencial existente, por las deficiencias de las viviendas y porque los hogares tienen necesidades de alojamiento diferentes. No se conoce con precisión por la falta de información al respecto, pero es alto el grado de ineficiencia en el uso que se está haciendo del parque residencial, con las consecuencias sociales y económicas que ello comporta para la ciudad.
¿Hasta cuándo los poderes públicos, exigidos por la “urgencia social” seguirán haciendo diagnósticos sesgados acompañados de “propuestas parche”?
¿Por qué no se sientan las bases para una colaboración público-privada, en un marco estable de seguridad jurídica, para crear un parque de vivienda en alquiler rentable y a precios asequible? J.Vinuesa
14 junio 2022
¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?
Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años?
A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.
Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.
Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.
Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza.
¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?
¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado?
¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos? (J.Vinuesa)
23 mayo 2022
¿POR QUÉ ES NECESARIO REPETIR ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA VIVIENDA?