EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID: LOS PRECIOS NO SON LA CAUSA

El artículo 47 de la Constitución Española proclama que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cuando hay hogares que no pueden ejercer ese derecho se entiende que existe un “problema de vivienda” que exige actuaciones públicas. 

Durante decenios las políticas de vivienda se han centrado en ayudas a la promoción y a la compra de viviendas y hay que señalar que este modelo ha supuesto que el dinero público empleado y las plusvalías generadas hayan terminado en manos privadas y que en la actualidad prácticamente sea residual el parque público de viviendas. 

Son aún incipientes las nuevas actuaciones para la regeneración del parque ya existente o a favor de una mayor oferta de alquiler asequible. Cuando se ha vuelto la mirada hacia el alquiler, el “problema” queda reducido a los elevados precios e inmediatamente el mercado es señalado como único culpable y las principales propuestas van en la línea de legislar para controlar los precios. Parece obvio que los intentos de control de los precios en un mercado de alquiler de oferta muy atomizada y poco profesional, perteneciente en su mayoría a economías familiares, no irán mucho más allá de distraer la atención y retrasar la necesidad de actuar decididamente y mediante políticas consensuadas y a largo plazo, sobre las verdaderas causas del “problema”.

En la actualidad, con un parque envejecido y un fuerte dinamismo sociodemográfico, el problema es fundamentalmente de inadecuación del parque residencial existente, por las deficiencias de las viviendas y porque los hogares tienen necesidades de alojamiento diferentes. No se conoce con precisión por la falta de información al respecto, pero es alto el grado de ineficiencia en el uso que se está haciendo del parque residencial, con las consecuencias sociales y económicas que ello comporta para la ciudad. 

¿Hasta cuándo los poderes públicos, exigidos por la “urgencia social” seguirán haciendo diagnósticos sesgados acompañados de “propuestas parche”? 

¿Por qué no se sientan las bases para una colaboración público-privada, en un marco estable de seguridad jurídica, para crear un parque de vivienda en alquiler rentable y a precios asequible? J.Vinuesa

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos? (J.Vinuesa)