VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO

El problema de la vivienda, en su expresión más grave, se concreta en el hecho de que hay ciudadanos que no pueden disponer de una vivienda digna y adecuada porque los precios del mercado no se lo permiten, incumpliéndose un derecho fundamental amparado por la Constitución.

La vivienda es, por naturaleza, un bien costoso y su mercado tiene peculiaridades que favorecen tendencias alcistas de los precios, acentuadas por la especulación del suelo en las frecuentes fases de crecimiento urbano o económico. 

En el mercado, la vivienda simultanea su condición de “bien de uso” con la de “bien de cambio”. Inevitablemente, cuando se compra una vivienda, incluso si se trata de la residencia familiar, se están consolidando unos ahorros y haciendo una inversión. En torno al 90% de las familias españolas son propietarias de alguna vivienda por lo que es difícil imaginar un estado de opinión favorable a que bajen los precios. 

Sea por la escasez de oferta o por el efecto inflacionario de la vivienda,  entendida como “bien de cambio”, los desequilibrios entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de las familias son una constante que cronifica el problema. Además, las actuaciones públicas dirigidas a contrarrestar los efectos del mercado no han sido eficaces. Desde los años 60 se ha promovido en España muchos millones de viviendas “protegidas”, construidas con dinero público, pero, en una contradictoria política de “tejer y destejer”, se fueron vendiendo a los adjudicatarios y pasaron a engrosar el mercado libre, apropiándose los particulares de las plusvalías generadas.

Es necesario cambiar radicalmente el modelo de la política de vivienda, dedicar muchos más recursos públicos, especialmente los patrimonios públicos de suelo, y consensuar un marco normativo estable que dé seguridad jurídica y que propicie que en torno a un 20% del parque residencial, se ofrezca, al margen del mercado libre, en alquiler a precios asequibles y, a la vez, con rentabilidades que garanticen su viabilidad económica.

La solución no está en intentar actuar sobre el mercado con “parches” efectistas e ineficaces, pero no inocuos. ¿Pero, por qué se quiere ignorar ahora que con medidas de control de precios, inaplicables en la práctica, sólo se conseguirá reducir la oferta y que el mercado se haga más opaco y menos accesible? Julio Vinuesa

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos? (J.Vinuesa)

¿POR QUÉ ES NECESARIO REPETIR ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA VIVIENDA?

 

Se habla mucho sobre “la vivienda” pero raras veces desde la consideración de que es una realidad poliédrica, que tiene que ser estudiada desde distintas perspectivas. La vivienda es un espacio con características físicas y localizaciones muy diversas, cuya existencia se justifica por su utilidad para proporcionar alojamiento digno, seguro, confortable, como respuesta a una necesidad vital reconocida como un derecho fundamental universalmente reconocido.

Desde hace más de 100 años los poderes públicos de los países más avanzados asumen la responsabilidad de emprender políticas garantizar el derecho a la vivienda, pero ningún país, ni siquiera en los que tienen un estado de bienestar más completo, más perfecto, pueden afirmar que se haya solucionado satisfactoriamente lo que se conoce como “el problema de la vivienda”.

El derecho a la vivienda es indisociable del “derecho a la ciudad”: a poder acceder a servicios y equipamientos que garanticen otros derechos básicos (educación, sanidad...) y proporcionen unos mínimos niveles de calidad de vida.

La vivienda es también un componente básico del espacio urbano, de la ciudad y de la estructura territorial. 

La vivienda es también un activo económico, una forma de ahorro y de inversión. En España es el componente principal -cuando no único- del patrimonio de la inmensa mayor parte de las familias. 

En torno a la vivienda se sitúan grandes intereses económicos del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero. 

La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de todas las administraciones.

 

Es obligado analizar la vivienda, en cuanto que repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. 

Pero ese análisis no es posible porque se carece de la información estadística y del conocimiento preciso sobre el parque residencial, sus características, su estado, su uso. Tampoco se conocen las necesidades de vivienda. Esa carencia de información, de conocimiento, es tan grave como incomprensible en un tiempo con enormes posibilidades de obtener y tratar la información.

Si no se conoce bien el presente no se puede actuar con garantías para mejorar del futuro. Sólo se entiende tanto énfasis regulatorio sobre la vivienda y tan poco interés en conocer la realidad si lo que se pretende no es una mejora efectiva sino medidas estéticas (llamémoslas populistas o de mero compromiso político). Julio Vinuesa

¿MIEDO A LA INFORMACIÓN? LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA NO SE RESOLVERÁN SIN CONOCIMIENTO

Los millones de datos existentes en los muchos registros administrativos permitirían crear la información y conocimiento necesarios para mejorar rápida y ostensiblemente la gestión pública, haciéndola más eficiente. Con los registros existente y la capacidad de las nuevas tecnologías, ninguna administración debería tener impedimentos técnicos ni económicos para hacerlo, pero, salvo en puntuales y honrosas excepciones, no lo hacen. 

Un caso palmario es la carencia de información sobre el parque residencial y las necesidades de vivienda. Por ejemplo, tras muchos años en los que las estadísticas de precios eran únicamente producidas y difundidas por entidades privadas, no exentas de intereses en el mercado, en junio de 2020 el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) hizo público un índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una herramienta que pretende ofrecer información anual fiable y contrastada, que sirva de referencia para conocer la situación y la evolución del mercado del alquiler residencial. Se trata también de crear un instrumento útil para delimitar ámbitos concretos de intervención con objeto de facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles. Pero los datos se publican con un desfase de dos años y la primera actualización se ha producido, con retraso, en marzo de 2022. Sin entrar en otras debilidades técnicas, el desfase de 24 meses deja prácticamente sin utilidad esa pretendida “referencia” para un mercado tan dinámico y coyuntural como suele ser el del alquiler de viviendas.

Es solo un ejemplo, pero pone de manifiesto que, disponiendo de los medios, las administraciones no los emplean para facilitar información y generar el conocimiento necesario sobre las causas que más directamente inciden en el agravamiento de un problema estructural tan relevante como el de la vivienda. 

Habría que preguntarse por los motivos del desinterés por elaborar información que, adecuadamente analizada, permita generar conocimiento y hacer diagnósticos acertados del problema, pasos previos necesarios para que las soluciones a aplicar sean eficaces. Al no deberse a la carencia de medios, podría achacarse a la ausencia de voluntad política, inducida por la propia ignorancia, pero quizás será más acertado considerar que se trata de una estrategia premeditada para ocultar la realidad. 

La información y el conocimiento puestos a disposición de los ciudadanos limitarían las arbitrariedades en la actuación de los poderes públicos. Pero, como ocurre en el caso del problema de la vivienda, la ausencia de transparencia permite que las causas queden ocultas por el ruido mediático provocado sobre uno de sus síntomas: el encarecimiento del alquiler. La discusión sobre las medidas coyunturales a adoptar para una hipotética regulación de los precios, deja fuera de foco las verdaderas causas del problema: el suelo, el modelo de desarrollo urbano, la inexistencia de un parque público de viviendas en alquiler con precios asequibles... 

Es “incómodo” para los gobernantes, desde alcaldes a ministros, sacar a la luz, en toda su extensión y profundidad, la auténtica naturaleza y el alcance de los problemas. Obtener y difundir conocimiento sobre la habitabilidad y el uso del parque residencial obligaría en muchos casos a tomar medidas muy costosas, arduas e, incluso, poco populares, pero que son imprescindibles para combatir con eficacia las dificultades de amplias capas de la sociedad, especialmente los jóvenes, para disponer de una vivienda digna y adecuada. 

¿Sería suficiente mejorar el conocimiento de las causas del problema de la vivienda para que cese la inútil política de “parches” que se viene aplicando durante decenios? Seguramente, no, pero, sin duda, es un paso imprescindible.

J.Vinuesa

OPTIMIZAR EL USO DEL PARQUE RESIDENCIAL

Disponer de una vivienda digna y adecuada es un derecho universalmente reconocido y en España, desde mediados del siglo pasado, las políticas para garantizar ese derecho han apoyado, mediante subvenciones y exenciones fiscales, la compra de la vivienda frente a otras opciones de tenencia como el alquiler, que han sido sistemáticamente ignoradas. 

Que más del 80% de los hogares se hayan convertido en propietarios de sus viviendas tiene muchos aspectos positivos, tanto para las familias como para la sociedad en su conjunto, pero el derecho se refiere a disponer de una vivienda no a ser su propietario. Cuando un hogar compra una vivienda puede ser para satisfacer sus necesidades de alojamiento o no, pero siempre será una inversión.

¿Por qué las políticas para garantizar el derecho de todos a disponer de una vivienda no se han centrado en el apoyo al alquiler asequible? ¿Por qué se han subvencionado y apoyado fiscalmente inversiones inmobiliarias de forma indiscriminada? 

Desde principio de los años cincuenta casi 7 millones de viviendas han sido construidas con algún tipo de ayuda pública y, tras su venta, han pasado al mercado libre y las plusvalías generadas han terminado en manos privadas. Pero, sobre todo, esa política de ventas ha impedido crear un parque público de vivienda suficiente para atender las necesidades de alojamiento de las sucesivas generaciones.

El pasado no tiene remedio, se ha vendido suelo público y las viviendas protegidas han pasado al mercado libre. El reto ahora será optimizar la utilización del enorme parque residencial existente con el objetivo de promover una oferta suficiente de alquiler asequible, garantizando seguridad jurídica y precios razonables tanto a propietarios como a inquilinos. 

¿Por qué se venden los suelos y los parques públicos de vivienda a la vez que se promete la construcción de más y más viviendas que, si nos fijamos en lo ocurrido hasta ahora, podrían terminar también en el mercado libre? 

¿Cuándo se buscarán alternativas para que los ayuntamientos dejen de financiarse a través del urbanismo especulativo? 

¿Por qué seguimos sin una ley estatal que impida el uso inadecuado de las viviendas que han disfrutado de algún tipo de ayuda pública? 

¿Por qué se siguen proponiendo atajos ineficaces cuando no contraproducentes, como el intento de controlar los precios del alquiler en un mercado libre y muy atomizado?. ¿Hasta cuándo las actuaciones de maquillaje para no afrontar las verdaderas causas del problema? JV

 

¿SERÍA EFICAZ BAJAR LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES POR DECRETO?

 

En algunas zonas urbanas de las regiones más dinámicas el mayor problema con la vivienda se manifiesta claramente en el desequilibrio entre sus precios y la capacidad de renta de los hogares que la necesitan. La escasez absoluta de viviendas ya no suele ser un problema, pero sí lo puede ser la no adecuación en razón de su localización, por deficiencias de habitabilidad o por otras características físicas y, siempre, porque el precio de las viviendas las haga inasequibles para amplias capas de la sociedad.

En los últimos tiempos la preocupación se centra sólo en los precios del alquiler. Su elevación es, en parte, consecuencia del crecimiento que ha experimentado la demanda, que en buena parte se debe al hecho de que la compra de una vivienda, que no hace muchos años era un hecho asociado a la emancipación, se ha convertido en algo inalcanzable para la inmensa mayoría de los hogares de jóvenes.

Cuando se propone como solución regular por ley los precios del alquiler en unas denominadas “zonas tensionadas” habría que comenzar por preguntar: ¿con qué criterios técnicos se definirían y se delimitarían esas zonas?

Según parece, lo que se pretende es atender la necesidad de los residentes de esas zonas que no pueden acceder a una oferta inasequible para ellos, regulando los precios a la baja, pero en este caso también hay que preguntarse si esos teóricos “nuevos alquileres más baratos” podrán atraer a demandantes de otras zonas más caras y que, con el precio topado, los arrendadores optarán por la mayor seguridad de los demandantes con unas rentas más elevadas. ¿Se ha pensado en los diferentes efectos segregadores que tendría poner otras “fronteras” al mercado de vivienda?

Al margen de otras muchas consideraciones que se puedan hacer en torno a las respuestas del mercado, habrá que explicar también cómo se justifica técnica y jurídicamente la determinación indiscriminada de los precios máximos autorizados por m2 para el parque residencial de la “zona”, cuando normalmente serán muy heterogéneo, por sus calidades y características y por sus diferentes precios en el mercado libre de compra venta.

Como ejemplo de las dificultades técnicas:  El MITMA creó en 2020 un Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, con datos de 2018, que podría ser un buen comienzo para llegar a conocer, con el rigor y el detalle necesarios, la evolución de los precios, pero, hasta hoy, además de sus limitaciones y del desfase temporal con que nacieron, no han vuelto a ser actualizados.

Quienes proponen este tipo de medidas también deberían explicar cómo solventar el agravio comparativo que supone que la norma fije distintos derechos de los arrendadores a uno y otro lado de los límites administrativamente establecidos: ¿habría distintas regulaciones para los alquileres en una y otra acera de la misma calle? 

Por último, continuando con aspectos de carácter operativo, debería explicarse ¿cómo van a controlar las administraciones locales el acuerdo privado del precio del alquiler entre dos particulares? Mientras no mejore la información y la capacidad de inspección de las administraciones para controlar las rentas percibidas por los propietarios de viviendas en alquiler: aún existe un fraude del 40%. ¿Cómo se van a evitar las numerosas prácticas que surgirían para burlar la norma? Todo parece indicar que la intervención de los precios, allí done se intente, no sería más que otro “parche”, ineficaz, si no contraproducente, para aliviar el problema de la vivienda. Es evidente que el problema es complejo y exige soluciones complejas que vayan a las causas que lo producen. JV.

EL “PROBLEMA DE LA VIVIENDA” NO SE SOLUCIONARÁ SÓLO CON “PARCHES”

 

Hace unos 150 años Engels comenzó a teorizar sobre “el problema de la vivienda” y desde entonces no se han dejado de descubrir y redescubrir posibles soluciones, pero en ningún momento ni en ninguno de los países más avanzados se ha podido considerar plenamente atendido el derecho de todos a una vivienda digna y adecuada.

En España se vienen aplicando políticas desde los años cincuenta del siglo pasado con el objetivo de favorecer la construcción de viviendas e incentivar su compra y el resultado de ese modelo es un escasísimo parque público y una altísima proporción de propietarios, que durante decenios han visto como sus viviendas se revalorizaban y les “enriquecían”. La inmensa mayoría de los hogares españoles tiene en su vivienda unos importantes ahorros consolidados, con las numerosas ventajas individuales y colectivas que de ello se derivan.

Las viviendas se han convertido en una inversión muy rentable y segura y con ello se ha ido difuminando su condición de alojamiento de un hogar, que debería ser necesaria para justificar su existencia. Son el “producto estrella” del sector inmobiliario, que tiene un gran peso en la economía nacional y es generador de enormes plusvalías en el corto plazo.

Otra importante consecuencia del modelo seguido es que se ha consolidado un parque de vivienda caracterizado por una estructura de propiedad extremadamente fragmentada, con las dificultades que de ello pueden derivarse cuando se trata de implementar medidas (rehabilitación, regeneración urbana, control del uso o de los precios del alquiler…) que requieran de la participación de colectivos heterogéneos de propietarios 

Complementariamente, la opción del alquiler no ha sido apoyada por las políticas de vivienda. Desde las normativas de “renta antigua” a la ausencia de apoyos fiscales, que sí han recibido los compradores, todo ha contribuido a hacer del alquiler algo residual, considerado como una mala solución (“alquilar es tirar el dinero”).

El resultado ha sido que el modelo que arrastramos desde mediados del siglo pasado no ha servido para garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que la especulación ha contribuido al encarecimiento de un bien de por sí costoso e imprescindible. El problema de la vivienda se agrava aún más cuando divergen el precio de la vivienda y la capacidad de renta de los hogares, pero un proceso tan complejo como la evolución del sistema residencial no se resuelve con objetivos puntuales y “urgentes”, (“limitar los precios en zonas tensionados”, “ayudar a la emancipación de los jóvenes” …) eludiendo el estudio profundo de las causas. Si alguien quiere de verdad hacer frente al problema tendrá que afanarse en consensuar medidas a largo plazo entre fuerzas políticas, administraciones y agentes económicos y sociales. Los cambios habrán de comenzar por el suelo, por la optimización del uso del parque actual y por el objetivo urgente, pero a largo plazo, de crear un parque suficientemente amplio de viviendas en alquiler a precios asequibles 

¿Alguien alguna vez, en algún lugar (el problema se manifiesta a nivel local), se atreverá a afrontar un cambio radical del modelo? 

¿Por qué ni el cambio de régimen político, ni la alternancia de gobiernos con distintas ideologías han producido cambios sustanciales en el modelo durante los últimos setenta años?  JV.